YouTube-Link:
https://youtu.be/lsE06p7uLd8

Erstveröffentlichung:
18. April 2021

Immobilienverkäufer, Makler, Projektentwickler und Bauträger stellen dem Immobilienkäufer regelmäßig vor Abschluss von Immobilienkaufvertrag bzw. Bauträgervertrag ein Exposé oder einen Prospekt zur Verfügung, in dem (üblicherweise) mindestens Angaben zur Immobilie, wirtschaftliche Kennzahlen und eine Zustandsbeschreibung enthalten sind. Dieses Exposé ist allerdings häufig nur eine bloße vorvertragliche Information und wird nicht ohne Weiteres formaler Bestandteil des notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrages bzw. Bauträgervertrages. Vielmehr wird der Erwerbsinteressent schlicht auf eine selbst durchzuführende Objektprüfung verwiesen (für die aber gerade in einem überhitzten Immobilienmarkt oft gar keine ausreichende Zeit besteht).

Stellt sich nach Vollzug bzw. Auflassung heraus, dass der Zustand der Immobilie erheblich von den Vorstellungen des Investors bzw. Käufers abweicht, ist ein Rechtsstreit vorprogrammiert. Aus juristischer Sicht ergeben sich insoweit verschiedene Probleme und Folgefragen, die der Bundesgerichtshof in zahlreichen Entscheidungen aufzulösen versucht hat. Dogmatisch geht es hierbei im Wesentlichen um das Spannungsfeld zwischen Formzwang (notarielle Beurkundung von Immobilienverträgen, vgl. § 311b BGB) und Sachmängelrecht (vgl. § 434 BGB), insbesondere der Abgrenzung von „vereinbarter Beschaffenheit“ (§ 434 I 1 BGB) und „Soll-Beschaffenheit“ (§ 434 I 2, 3 BGB) sowie die Einschlägigkeit letzterer im Immobilienrecht.

Wie die Haftung von Verkäufer bzw. Bauträger gegenüber dem Immobilienerwerber im deutschen Kaufrecht (und Werkvertragsrecht) de lege lata aussieht und was Sie insoweit vor Ihrem Investment in eine Immobilie beachten sollten, erläutert Rechtsanwalt Fabian Arhelger in dieser Ausgabe von Beyond Return.

Weiterführende Lektüre (BGH-Leitentscheidungen):

• Bundesgerichtshof, Urteil v. 6. November 2015, Az. V ZR 78/14

• Bundesgerichtshof, Urteil v. 22. April 2016, Az. V ZR 23/15

Weiterführende Inhalte:

• Beyond Return Episode zu Portfolio- & Objektprüfung bei Immobilien / Real Estate Due Diligence | Immobilie & Investment (2): https://youtu.be/ayVMo1MZcG0

• Beyond Return Episode zu Immobilienkaufvertrag, Auflassungsvormerkung & Auflassung | Immobilie & Investment (1): https://youtu.be/k5yDwJJMQiQ

• Beyond Return Episode zu Garantien (Company, Shareholder & Founder Guarantees): https://youtu.be/qF1LlnLMxmo

• Beyond Return Episode zu Garantiehaftung & Haftungsbegrenzung (Deductible, De Minimis, Threshold & Cap): https://youtu.be/jxk5c5B6Rfs

Fabian Arhelger ist auf Unternehmens-, Finanzierungs- und Vermögensrecht spezialisierter Rechtsanwalt bei Acorfin in Frankfurt am Main und berichtet auf Beyond Return über spannende Themen aus der Finanz- und Geschäftswelt. Ein persönliches Gespräch mit dem Autor können Sie schnell und einfach online unter https://www.acorfin.com/termin anfragen.