Immobilienkauf: Haftung von Verkäufer und Bauträger für Angaben im Exposé | Immobilie & Investment (5) (BR#056)
YouTube-Link:
https://youtu.be/lsE06p7uLd8
Erstveröffentlichung:
18. April 2021
Immobilienverkäufer, Makler, Projektentwickler und Bauträger stellen dem Immobilienkäufer regelmäßig vor Abschluss von Immobilienkaufvertrag bzw. Bauträgervertrag ein Exposé oder einen Prospekt zur Verfügung, in dem (üblicherweise) mindestens Angaben zur Immobilie, wirtschaftliche Kennzahlen und eine Zustandsbeschreibung enthalten sind. Dieses Exposé ist allerdings häufig nur eine bloße vorvertragliche Information und wird nicht ohne Weiteres formaler Bestandteil des notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrages bzw. Bauträgervertrages. Vielmehr wird der Erwerbsinteressent schlicht auf eine selbst durchzuführende Objektprüfung verwiesen (für die aber gerade in einem überhitzten Immobilienmarkt oft gar keine ausreichende Zeit besteht).
Stellt sich nach Vollzug bzw. Auflassung heraus, dass der Zustand der Immobilie erheblich von den Vorstellungen des Investors bzw. Käufers abweicht, ist ein Rechtsstreit vorprogrammiert. Aus juristischer Sicht ergeben sich insoweit verschiedene Probleme und Folgefragen, die der Bundesgerichtshof in zahlreichen Entscheidungen aufzulösen versucht hat. Dogmatisch geht es hierbei im Wesentlichen um das Spannungsfeld zwischen Formzwang (notarielle Beurkundung von Immobilienverträgen, vgl. § 311b BGB) und Sachmängelrecht (vgl. § 434 BGB), insbesondere der Abgrenzung von „vereinbarter Beschaffenheit“ (§ 434 I 1 BGB) und „Soll-Beschaffenheit“ (§ 434 I 2, 3 BGB) sowie die Einschlägigkeit letzterer im Immobilienrecht.
Wie die Haftung von Verkäufer bzw. Bauträger gegenüber dem Immobilienerwerber im deutschen Kaufrecht (und Werkvertragsrecht) de lege lata aussieht und was Sie insoweit vor Ihrem Investment in eine Immobilie beachten sollten, erläutert Rechtsanwalt Fabian Arhelger in dieser Ausgabe von Beyond Return.
Weiterführende Lektüre (BGH-Leitentscheidungen):
Weiterführende Inhalte:
Beyond Return Episode zu Portfolio- & Objektprüfung bei Immobilien / Real Estate Due Diligence | Immobilie & Investment (2): https://youtu.be/ayVMo1MZcG0
Beyond Return Episode zu Immobilienkaufvertrag, Auflassungsvormerkung & Auflassung | Immobilie & Investment (1): https://youtu.be/k5yDwJJMQiQ
Beyond Return Episode zu Garantien (Company, Shareholder & Founder Guarantees): https://youtu.be/qF1LlnLMxmo
Beyond Return Episode zu Garantiehaftung & Haftungsbegrenzung (Deductible, De Minimis, Threshold & Cap): https://youtu.be/jxk5c5B6Rfs
